引っ越し相談室

敷金のトラブル

従来住んでいたアパート・マンションから引っ越した際に発生する敷金の返却ですが、不動産の金額算出に納得がいかなかったり、トラブルになったりすることがあります。正しい知識を身につけることで、正当な敷金が戻ってきます。

原状回復の考え方

借りた部屋は原状回復して大家に返すのが基本ですが、 賃借人が借りた完全にそのままの状態にする必要はないというのが、賃貸契約に関する原状回復の基本的な考え方になります。物件は、通常の使用であれば、それなりに痛んできますし、使わなかったとしても時間の経過により物件の価値は下がります。そういった、自然に悪くなる分については、回復する必要がないという考え方です。

逆に、原状回復しなければいけないのは、 賃借人の故意・過失・注意義務違反などによって物件を傷つけた場合です。壁に穴を開ける改造をしたとか、窓を開けっ放しにして雨水が入りカビを生じさせてしまったとか、引っ越しの際に壁紙を大きく傷つけてしまった・・・というような場合です。

中には、「通常の使用」なのかどうか判断しづらいケースがあります。代表的なケースについては、後ほどの述べます。

ちなみに、現状回復ではなく原状回復です。現状とは現在の状態、原状とはもとの状態のことです。もとの状態に回復させるから、現状回復ではなくて原状回復なのです。

クリーニング費用

通常に物件を使用していたとしても、生活をしていれば当然部屋は汚れます。ですので、契約内容に記載が無いようであれば、クリーニング費用は支払う必要はありません。

ですが、不動産屋(または大家)はなるべく利用者(賃借人)からお金を取りたいので、あらかじめ契約内容に「退出時にクリーニング費用を支払う」という内容を盛り込むことが多いです。こういった契約内容になっている場合には、クリーニング費用を払う必要があります。

これは私見ですが・・・借りているものですから、キレイにして返すのが礼儀だと私は思います。ですので、クリーニング費用が妥当であれば、支払ってもいいのではないでしょうか。

クリーニング費用が不当に高い場合には、「納得がいかない」旨を主張しましょう。ワンルームであれば2〜3万円程度が相場です。

よごれ自体は「通常の使用」だから、賃借人(使用者)にクリーニング費用を負担させるのはおかしい、という考え方もあります。もし、あなたが納得いかない場合、いくつか選択肢があります。(1)契約時に、クリーニング費用に関わる条項を消してもらう。(2)「原状回復の考え方からいって、条項自体が無効」「契約段階で初めて知らされた内容で、既に後戻りが出来ない状況だった。一方的に不利な内容の契約をさせられた」・・・というように、契約の無効を訴える。(3)とにかく納得いかないといってゴネる。・・・など。根気強く、ハッキリ主張できれば、契約がどうであれ敷金が返ってくる確率は高いでしょう。

畳や襖の張り替え

普通に生活をしていれば、日に焼けて色が変わったり、表面が摩耗したりすることは避けられません。すなわちこれらは、「通常の使用」の範囲なので、借り主(使用者)に責任はありません。

しかし、畳や襖の張り替えを借り主に負担をさせようとする、不動産屋(または大家)は少なくありません。

そんなときにオススメしているのは、「通常使用による摩耗だから、払う必要がない」ことをきっちり主張しつつ、「でも、いままで使っていたので、クリーニング費用は支払う」と落としどころを示すという手法です。法的に正しいのは「全額返還」であっても、多少譲歩したほうが結果として解決が早くお互いの特になると思います。

もちろん、「全額返還」を求めて争うのも、あなたの意思次第ですが。

壁紙の張り替え

トラブルになりやすいのが、「冷蔵庫」や「テレビ」を設置していた場所に出来る黒ずみ。クリーニングでも落ちづらいヨゴレなので、不動産屋(まはた大家)は壁紙の張り替えが必要だと主張するかもしれません。ですが、冷蔵庫を使用することや、テレビを使用することは、通常の使用の範囲なので、壁紙の張り替え費用は支払う必要はありません。

もちろん、黒ずみがつかないように、壁から20〜30cm離して使っておくのが最善ですが。

交渉がまとまらない場合

まず、口頭で交渉するのが最初のステップです。不動産屋が不当な請求をしている場合には、きっちり「納得がいかない」旨を主張しましょう。それでも、交渉がまとまらない場合には、内容証明→少額訴訟→通常裁判という順番で進みます。なお、手間や心労を考えた場合、自分の主張を100%認めさせるよりも、ある程度譲歩して落としどころを見つけたほうが良いケースが大半だと思います。

■内容証明郵便

口頭の交渉がまとまらないなら、次は内容証明郵便を使うことになります。内容証明郵便には2つの意味があります。相手に対して自分の意思が強いことを表明するため、というのが一つめ。この段階で不動産屋(または大家)から譲歩案が出てくる場合もあります。

そして、「お互いに充分話し合った」という証拠を残すため、というのが二つめ。少額訴訟や通常裁判を行うさいに、充分に話し合ったかどうかが問題にされるので、その過程を示す証拠作りです。

■少額訴訟

少額訴訟とは60万円以下の金額を請求する、簡易版の裁判です。弁護士不要、判決は即日、費用は数千円あればOKという特徴があります。敷金の返還程度の問題であれば、通常の裁判の前に少額訴訟を行うのが基本です。

少額訴訟の結果は大抵の場合「和解」になります。少額訴訟は1回の審議で結論を出す目的なので、何が正しかったかを厳密に議論するのではなく、裁判官がある程度状況をふまえた上で和解案を出します。

この和解案を飲むか飲まないかは、あなたの自由です。が、通常裁判はやはり面倒なものです。本当にそこまでやるべきか、じっくり考えましょう。

また、相手が少額訴訟ではなくて「通常裁判で」と言った場合や、相手が和解案を飲まなかった場合には、通常裁判になります。

■通常裁判

通常はここまで来ることはほとんどありません。また、通常裁判になったからといって、自分に有利になるわけではありません。かえって口頭で交渉していたときの金額のほうが高かったということもあります。

相手の不当な請求が過大のままであれば通常裁判もやむなしですが、我慢できる程度の請求であれば通常裁判前に解決しておくことをおすすめします。